二手房全款交易比例激增 占比逼近60% 平均贷款成数下降 专家称投机投资型购房者离场

　　4月中旬房地产新政颁布之后，个人住房贷款结构出现明显改变。北京市二手房商贷比例明显下降，全款购房比例激增，同时平均贷款成数也较新政前有所下降。

　　专家认为，这显示投机型及投资型购房开始撤离，刚性需求成为购房主体。

　　楼市新政施行后，北京市二手房全款购房比例激增，平均贷款成数也有所下降。专家认为，这显示新政施行后，投机型及投资型购房者大举撤离市场，取而代之的是以纯刚性需求为主体的购房结构。

　　二手房贷变化一 全款购房比例激增

　　报告显示，今年4月15日前，北京市二手房商业贷款比例在47.5%左右，但新政实施之后，从4月16日-8月25日4个月间，这一比例下降到31.4%；而二手房全款购房比例则由新政前的38.9%上升至59.9%，创下2007年1月以来的新高。

　　而根据中原地产昨天公布的数据，在近期真正开始施行“认房又认贷”的一个月里，北京市二手房全款购房占比已达到68.1%，这一比例与贷款政策最为宽松的2009年下半年相比，涨了逾40个百分点。

　　解读

    新政施行后，贷款政策紧缩，贷款压力大幅增加，不少购房人宁可改向亲友借贷或利用名下其他房产扺押借款来筹措房款，也不愿意过多地从银行贷款。这导致全款购房和申办贷款比例出现逆转，也显示出北京刚性购房者的购买意愿及购买实力惊人。此外，新政后，整个房地产市场迅速形成观望气氛，尤其是主要依靠贷款购房的初次置业者选择观望，也直接导致了贷款比例的下降。

　　新政施行后，投机型及投资型购房者大举撤离市场，取而代之的是以纯刚性需求为主体的购房结构。全款客户更容易砍价，在二手房市场，全款客户一般能比贷款客户以低2%-3%的价格成交，这也是很多客户选择全款购房的原因之一。

　　二手房贷变化二 平均贷款成数下降

　　报告显示，新政实施后，除了50岁以上的人群，其余各年龄层二手房客户的贷款成数均出现了不同程度的下降。例如25-29岁的人群，在新政实施前，平均贷款成数为5.4成，而新政之后，平均贷款成数下降至5.2成。就整个市场来看，平均贷款成数由新政前的4.9成下降到4.7成。值得一提的是，虽然贷款成数下降了，但新政后二手房客户的贷款额度仍保持上涨。尤其是40-49岁贷款群体的贷款额度上升最明显，平均从75万元升至88万元，上升了17%。

　　新政后贷款成数下降的主要原因在于贷款门槛提高，迫使购房者必须提高首付，降低贷款成数。而能够继续接受高首付或者高利率的客户，一般都属于购房能力较强、所购房产总价较高的类型，因此又造成了新政后贷款额度普遍大幅提高。消费者贷款额度的上涨，并不代表贷款能力的提高，“贷款能力体现在贷款成数和贷款额度两个方面。在房价快速上涨的情况下，部分原本具备全款能力的客户被迫改为贷款，但其贷款成数往往较低；还款能力较差者则被迫减少贷款成数；个人融资能力较强的客户也尽量减少贷款成数，以缓解还贷压力”。

　　■其他看点

　　购房人年轻化

　　报告还针对北京二手房市场购房人的年龄结构进行了分析，指出北京二手房市场存在年龄与还款压力失衡的问题。

　　根据链家地产交易中心统计，北京首套房贷申请人的平均年龄只有27岁，这与日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房人平均年龄在30岁以上相比，显然，北京年轻人过早且过于依赖父母力量购房。

　　解读

　　购房人年轻化是一个值得政府关注的警示，提前购房不但造成了购房压力的年轻化，同时也助推了北京房地产市场长期供不应求、房价难以调控回落。目前，如何延缓年轻人过早的购房需求，以及抚平为人父母者与年轻人本人在初入社会时暂时性“无产”的恐慌心理，将是引导北京房地产市场健康发展的关键因素。